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国务院发大招,“旧改”效果堪比“棚改”!
发布时间:2019-06-25 15:30        浏览次数:43        返回列表

      

 

在稳增长的重大关口上,中国又放下了一招大棋。

 

这是前两天国务院开常务会议时放出的大消息。

 

重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。

 

 

 

话平淡无奇,但背后涉及人数之多——“居民上亿”,投资体量之大——“4万亿元”, 不可低估。

 

更值得关注的是,国常会提出要加大金融对旧改的支持

 

当初,棚改以全世界绝无仅有、政策上大开大合的方式启动了一场全国性的楼市狂欢,短短3年间彻底扭转三四线城市的命运。那3年里,央妈通过PSL印钞3万亿。

 

天才般构想的棚改大招一出,既完美消化了市场库存,拉动经济增长,也补充了央妈的货币工具箱,一石二鸟。

 

现在,棚改慢了,我们要告别大拆大建的时代,迎来城市更新的“旧改”,这又会是一项搅动时代的大工程吗?

 

01

 

为什么是旧改?又为什么是现在?

 

培育拉动经济增长的重要抓手并非易事。我们走过的铁公基、房地产、大水漫灌的老路,已经教训良多。中国经济不能再“过度依赖”房地产,这是郭主席上周的严厉表态。

 

新时代的稳经济政策必须“要找准切入点,抓住既能满足群众期盼、有利于拓展内需促消费、又不会导致重复建设的重大项目,扩大有效投资,能一举多得是最好的。

 

所幸旧改这一妙招真的做到了——

 

首先,旧改工程一手拉投资,一手稳住就业。

 

这个工程涉及面有多广、量有多大?

 

住建部标准定额司巡视员倪江波给过一组数据,据初步统计,全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米。国常会称,“涉及居民上亿人”。

 

而从目前已启动的一些地方文件里,我们还能看到更具体的要求:“必须包括对水、电、路、气4项设施中至少2项进行更新,或虽未对水、电、路、气设施更新,但包括加装电梯”比如,北京就打算在2020年前实现增设电梯1000部以上。

 

威力有多猛?

 

国务院参事仇保兴说,据初步估算旧改投资总额可高达4万亿元。如果改造期为五年,每年新增投资8000亿元以上。住房公共维修基金里的5千亿资金,正在等待盘活。

 

其次,还留着另一手,刺激内需,拉动消费。

 

既然六个钱包掏不动了,那就改善小区、装修室内,出点小钱总没问题吧。说不准因为有了停车位就能多卖一辆车,装了电梯、加了保温层那不如再给室内刷一遍墙,房间焕然一新就想换家电,消费拉动了。

 

“铁公基”相比,旧改的优势很明显。基建投资一般落地周期为1年,而旧改在半年内就能完成,周期短,而且还能迅速转化成消费能力。

 

不得不说,此招甚是天才。

 

在此时加快启动旧改,是刺激政策再加码、短期内对冲下行的信号。

 

此前我们在知识星球也多次跟会员提到,刺激政策还要加码——原本被寄予厚望的基建,只从去年9月反弹到今年4月,5月意外放缓0.4个百分点到4%。

 

6月份还有几大动作:专项债可做重大项目资本金,撬动更多的钱进入基建;地方债发行规模在6月份会再上6000亿;以及财政部专家本周接受彭博专访时称,下半年地方债额度增加的可能性在提高。

 

稳增长的信号很密集。

 

02

 

最值得关注的,是“钱从哪里来”?

 

除了居民掏钱,会议提出要加大金融对旧改的支持:

 

“创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索,以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。

 

财政会补贴一部分资金,现在标准还没定下来。

 

21世纪经济报道,河北东部某县在进行节能改造项目,包括了外墙上保温层,把以前的钢窗换成了铝合金窗,费用是每户4000元,而当地的居民称,“据说财政资金补贴一半”。

 

更大的看点是金融机构和地方。

 

这笔买卖的利益空间不小,资本的参与度不会太低。接受21世纪经济报道采访的居民提到,同一个县城,前两年另一个建于1997年的小区改造时,不仅包了保温层,换了窗户,还给更换了下水道和自来水管道,每户花的钱也只是4000多元。

 

但最关键的是,如何动用杠杆撬动更多的钱进入旧改。

 

是要资产证券化,将水费、网费等市政设施的收费收益权打包发行ABS,还是再开发新工具,以债为锚,仍有待观察。

 

当初中央期待金融体系能给出一个市场化的新东西来操刀棚改,随后便诞生了PSL。3年之间,印钞3万亿。

 

4万亿投资的“旧改”效果能否堪比“棚改”?

 

03

 

谁会受益于旧改这项惠及民生的大工程?

 

改造公共设施,一定程度上可以缓解老旧小区的衰败问题,提高居民的生活水平。但具体还是要看各地地方政府的执行、各小区的治理水平,粗暴与精细,差别还是很大。

 

在上海普陀区,上观新闻报道,政府希望让群众深度参与设计,群众不答应怎么办,“曹杨新区居民自发组建‘金钥匙’团队,让群众来做群众工作,最终实现了居民100%同意”。

 

而在四川绵阳沈家坝,人民日报报道,群众还没来得及关心,供水改造工程已经自顾自开动。由于前期无征求意见、方案也不科学,给小区环境造成破坏,业主们很不满,结果变成了半拉子工程。

 

有一些投资标明显受益。

 

老破小“凤变冰”。这批旧改小区要求是2000年以前的,更新了公共设施,一定会升值,特别是修了电梯之后的高层老破小。

 

但修电梯不是易事。

 

群众工作不好做。按照物权法相关规定,旧楼加装电梯应当经本单元或者本幢房屋专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主,且占总户数2/3以上的业主同意,才能按照相关规定或计划施工。

 

而这里面就存在不少居民利益博弈。

 

不想出钱?财政可以帮忙,装电梯的钱也可以让高楼层多出,或者通过刷卡用电梯等方式来解决。

 

但一些低楼层业主也会关注钱景问题。以前低层老破小更值钱,现在却面临三种可能出现的情况:

 

一:受小区改造的带动,整体升值;

 

二:因为装上电梯,高楼层升值;

 

三:因为电梯给低楼带来层采光不好、隐秘性不高、有噪声等问题,低层房屋升值不仅没有高楼层快,甚至还更难转手,或者房租更低。